Wie lange dauert eine Räumung in Wuppertal? Und wie man als Vermieter diesen Prozess beschleunigt!

Der für Vermieter wirtschaftliche Worst-Case ist ein zahlungsunfähiger oder -unwilliger Mieter. Dieser Artikel behandelt das Thema, wie ein solcher Mieter ohne schuldhafte Verzögerung aus dem Eigentum heraus geschafft werden kann und wie man diesen Prozess als Vermieter beschleunigt. Dabei schauen wir uns Zahlen aus zwei exemplarischen Fällen aus der Praxis an und analysieren weshalb die Räumung bei einem Mieter 267 Tage gedauert hat und beim anderen 84 Tage. Zusammengefasst sieht der Prozess wie folgt aus:

1. Kündigung des Mietverhältnisses
2. Räumungsklage
3. Gerichtsurteil
4. Vollstreckbare Ausfertigung und Beschränkter Vollstreckungsauftrag
5. Räumung

Jeder der oben beschriebenen Punkte nimmt Aufgrund von gesetzlichen Fristen und Bearbeitungszeiten unterschiedlich viel Zeit in Anspruch und wir sehen uns nun im Einzelnen an, wie lange jede Station dauert. Dazu erst einmal ein paar Grundlagen:

Step 1: Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn das Ziel die Räumung ist, dann haben Sie es hier als Vermieter in der Hand die Sache zu beschleunigen. Bei nicht zahlenden Mietern können Sie nach § 543 Abs. 3 a) BGB den Mieter bereits dann kündigen, wenn er mit der Entrichtung der Miete auf zwei aufeinander folgenden Terminen in Verzug ist.

Kontaktieren Sie den Mieter persönlich und informieren Sie sich, wo genau das Problem liegt.

Kündigen Sie das Mietverhältnis vorsorglich trotzdem fristlos, hilfsweise ordentlich, mit einer zweiwöchigen Räumungsfrist. Der Mieter wird noch ausreichend Gelegenheit haben, durch vollständige Zahlung aller Mietrückstände, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen.

Ist die Räumungsfrist verstrichen, ist es Zeit eine Entscheidung zu treffen.

Step 2: Räumungsklage einreichen

Mit Ablauf der Räumungsfrist, können Sie Räumungsklage erheben.

Hierfür können Sie einen Rechtsanwalt beauftragen oder den Vordruck vom offiziellen Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen ausfüllen und die Klage beim Amtsgericht selbst einreichen. Zu beachten ist hierbei, dass der Vordruck neben der Räumungsklage auch eine Zahlungsklage enthält, welche das Verfahren ein wenig verkompliziert, weil Sie als Vermieter die vollständigen Mietrückstände geltend machen möchten und Sie bei weiteren ausbleibenden Zahlungen den Antrag stets für jeden weiteren Mietausfall erweitern müssen. Abgeänderte Anträge müssen von Amtswegen der Gegenseite zugestellt werden und dieser wird Gelegenheit zur Antwort gegeben werden. Verzichten Sie auf die Zahlungsklage und reichen Sie diese im Anschluss an die Räumung ein, wenn die geschuldeten Beträge fest stehen.

Gegen wen richtet sich die Räumungsklage?

Wer steht im Mietvertrag? Leben noch weitere Personen in der Wohnung, welche nicht im Mietvertrag enthalten sind? Falls ja, dann ist Vorsicht geboten, weil in der Räumungsklage neben dem Mieter auch etwaige Nutzer aufgeführt sein müssen, wie zum Beispiel die Ehefrau des Mieters, welche nicht im Mietvertrag enthalten ist. Kinder des gekündigten Mieters brauchen nicht explizit genannt zu werden, weil diese als Miträumige gelten, solange sie in der Wohnung von Anbeginn des Mietverhältnisses verweilt haben. Ein Sonderfall existiert, wenn erwachsene Kinder in der Vergangenheit ausgezogen waren und zwischenzeitlich erneut in die Wohnung gezogen sind. Dann sind diese erwachsenen Kinder als Nutzer der Wohnung ebenfalls in der Räumungsklage zu erwähnen. Eine konkrete Auflistung über die Ein- und Auszüge können Sie auf einem erweiterten Einwohnermeldeamtsauszug einsehen.

Wie die Räumungsklage richtig einreichen

Wenn Sie die Klage selbst einreichen, indem Sie diese in den Briefkasten des Amtsgerichts einwerfen, dauert es in Wuppertal circa 33 Tage bis Sie den Gebührenbescheid erhalten. Sobald die Zahlung geleistet ist, wird die Räumungsklage von Amtswegen bearbeitet. Der Gebührenbescheid richtet sich nach dem Streitwert, welcher das 12-fache der Kaltmiete beträgt. Die zu zahlenden Gerichtskosten können Sie dann bei einem Gerichtskostenrechner ihrer Wahl ausrechnen lassen, indem Sie den Streitwert einsetzen.

Bei sofortiger Zahlung erhalten Sie die Verfügung über die Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens nach circa 29 Tagen. Diese Verfügung wird auch dem Mieter zugestellt und dieser hat nun zwei Wochen Zeit seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen.

Wie Sie die Anordnung zum schriftlichen Vorverfahren um circa 43 Tage verkürzen!

Statt die Klage in den Briefkasten zu werfen, haben Sie die Möglichkeiten die Gerichtskosten im voraus zu bezahlen. Hierfür müssen Sie die Zahlstelle des Amtsgerichts aufsuchen und der Zahlstelle mitteilen, dass Sie sogenannte Gerichtskostenmarken kaufen möchten. Kaufen Sie diese in Höhe der vorher von Ihnen berechneten Gebühren und lassen Sie diese Gerichtskostenmarken auf das Original ihrer Räumungsklage anbringen.

Anschließend suchen Sie die Postdienststelle des Amtsgerichts auf und geben die Klage direkt bei den Mitarbeitern ab, welche die Klage dem zuständigen Sachbearbeiter weiterreichen.

Step 3: Verhandlungstermin oder Versäumnisurteil

Nach 62 Tagen, respektive nach 19 Tagen, haben Sie es von der Räumungsklage bis zur gerichtlichen Anordnung über das schriftliche Vorverfahren geschafft. Ab hier können Sie als Vermieter das Verfahren nicht weiter beschleunigen. Die Dauer bis zur vollstreckbaren Ausfertigung des Räumungsurteils, hängt im wesentlichen von der Verteidigungsbereitschaft des Mieters ab.

Nach der richterlichen Anordnung zum schriftlichen Vorverfahren, hat der Mieter zwei Wochen Zeit eine Verteidigungsanzeige zu stellen und innerhalb einer weiteren Frist von zwei Wochen die Klageerwiderung im Einzelnen zu begründen und Beweise anzutreten. Zur Zeitverschaffung ist eine Verteidigungsanzeige durch den Mieter üblich. Die darauffolgende Begründung der Klageerwiderung unterbleibt zumeist aus Mangel an vorzubringenden Beweisen.

Bei einer Verteidigungsanzeige des Mieters wird ein Ladungsschreiben zur mündlichen Verhandlung versendet. Von der Anordnung zum schriftlichen Vorverfahren bis zum Termin zur mündlichen Verhandlung vergehen weitere 78 Tage. Im Anschluss an die mündliche Verhandlung erfolgt die Verkündung des Gerichtsurteils zumeist am Ende der Sitzung.

Falls der Mieter die Räumungsklage ignoriert und sich gegen die Räumungsklage nicht verteidigt, ergeht ein Versäumnisurteil, dessen Zustellung von der Anordnung zum Schriftlichen Vorverfahren gerechnet circa 33 Tage dauert.

Insgesamt macht es daher einen Unterschied von 57 Tagen, ob sich der Mieter verteidigt oder nicht.

Step 4: Vollstreckbare Ausfertigung beantragen

Sie haben Klage eingereicht. Es ist zu einem Gerichtsurteil gekommen und der Beklagte wurde vom Amtsrichter zur Räumung verurteilt. Kann nun endlich der Gerichtsvollzieher Ihnen den Besitz der Wohnung verschaffen? Noch nicht!

Allein mit dem Gerichtsurteil können Sie den Mieter noch nicht aus der Mietsache heraus bekommen. Sie benötigen eine vollstreckbare Ausfertigung des Urteils, welche Sie in der Geschäftsstelle des Amtsgerichts beantragen müssen. Hierfür wird das Urteil zunächst der Gegenseite zugestellt. Und erst dann, wenn der Mieter das Urteil erhalten hat, wird Ihnen die vollstreckbare Ausfertigung auf Antrag heraus gegeben.

Vom Gerichtsurteil zur Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung dauert es weitere 21-26 Tage. Und erst wenn Sie diese in den Händen halten können Sie sich an das Amtsgericht an die Gerichtsvollzieherverteilungsstelle wenden und dort einen Vollstreckungsauftrag stellen.

Step 5: Gerichtsvollzieher beauftragen

Beachten Sie, dass mehrere Arten der Vollstreckung gegen einen Mieter existieren. Ich empfehle die Durchführung eines Beschränkten Vollstreckungsauftrags gemäß § 858a ZPO, weil nach diesem Modell lediglich die Schlösser ausgetauscht werden und der Besitz des Mieters im Sinne des Vermieterpfandrechts in der Wohnung verbleibt. Überreichen Sie zusammen mit dem “Beschränkten Vollstreckungsauftrag” die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils im Original und bitten Sie darum einen Termin zu bekommen, der unmittelbar nach der sich aus dem Titel ergebenden Räumungsfrist liegt.

Bevor der Gerichtsvollzieher tätig wird, will dieser ebenfalls bezahlt werden. Statt hier auf den postalischen Gebührenbescheid zu warten, können Sie bereits pro-aktiv den richtigen Gerichtsvollzieher in der Adressdatenbank der Gerichtsvollzieher des Landes finden und sich von diesem, vor Zustellung des Vollstreckungsauftrags, die Bankdaten geben lassen. Üblicherweise bitten Gerichtsvollzieher um einen Kostenvorschuss in Höhe von circa 500,00 €. Überweisen Sie diesen Betrag, um möglichst zeitnah den Termin zu bekommen.

Hat der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungsauftrag erhalten und haben Sie auch den erforderlichen Vorschuss geleistet, so dauert es im Schnitt weitere 37 Tage bis zum Räumungstermin, weil der Mieter zunächst vom Gerichtsvollzieher informiert wird, und ihm ausreichend Zeit gegeben wird sich auf die anstehende Räumung vorzubereiten.

Zusammenfassung

Insgesamt ist die Räumung einer Wohnung ein langwieriger und komplizierter Prozess, bei dem anwaltlicher Rat sehr wertvoll ist. Jedoch kann man auch ohne Anwalt als Vermieter tätig werden. Mit ein wenig pro-aktivem Handeln und etwas Glück, dauert es von der Räumungsklage bis zur Räumung lediglich 84 Tage. Bei einer passiven Herangehensweise und einer Verteidigungsbereitschaft des Mieters kann der Prozess inklusive gerichtlich bestimmter Räumungsfrist auch 267 Tage oder länger dauern. Versuchen Sie daher als Vermieter den Prozess so weit wie möglich zu verkürzen und ihr finanzielles Risiko zu minimieren. Falls Sie als Vermieter Mustertexte haben möchten, können Sie mich gerne hierzu kontaktieren.

Bonus Step: Wie kommen Sie nun an Ihr Geld?

Wie kommen Sie nun am schnellsten an Ihr Geld kommen, schließlich hat der oben aufgeführte Räumungsprozess einen finanziellen Schaden verursacht hat. Und ähnlich wie im Räumungsprozess, in welchem Sie einen Räumungstitel benötigt haben, benötigen Sie hier einen Zahlungstitel. Diesen Zahlungstitel können Sie im Rahmen einer erfolgreichen Zahlungsklage erstreiten. Allerdings hat der Gesetzgeber hier ein beschleunigtes Verfahren entwickelt, dass sogenannte gerichtliche Mahnverfahren.

Dieses können Sie online initiieren, über die Internetseite: https://www.online-mahnantrag.de/

Folgen Sie einfach den dort aufgeführten Steps um einen Mahnbescheid gegen den Schuldner zu beantragen. Im Anschluss dessen bekommen Sie eine Gerichtskostennote, welche Sie bezahlen müssen. Wird der Mahnbescheid nicht angefochten erhalten Sie einen Zahlungstitel. Widerspricht der Schuldner bleibt Ihnen nur noch die Weg zum Gericht.